一、制定背景

　　《清遠市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則的通知》（清府辦函〔2019〕111號）于2019年6月印發(fā)，有效期5年，至2024年6月14日到期。根據(jù)評估結(jié)論，該《細則》施行以來對于我市市轄區(qū)推動“三舊”改造工作有良好的指導作用，對“三舊”改造標圖建庫條件、項目改造模式、“三舊”改造涉及的土地出讓方式、土地出讓金補繳標準、公益性用地移交以及項目監(jiān)管等提出了原則性指導意見。但隨著“三舊”改造工作的不斷深入，該《細則》所依據(jù)的上位政策法規(guī)存在更新情況，以及“三舊”改造項目涉及的用地、規(guī)劃管控流程及要求需進一步明確，因此原《細則》的內(nèi)容需重新制定以適應上位政策法規(guī)更新和“三舊”改造實際操作的要求。

　　二、制定依據(jù)

　　本《細則》制定的主要依據(jù)：《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）〉的通知》（粵自然資函〔2021〕935號）、《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法配套文件》（包括《廣州市舊村莊改造實施細則》《廣州市舊廠房改造實施細則》《廣州市舊城鎮(zhèn)改造實施細則》）、《湛江市人民政府關(guān)于印發(fā)湛江市城市更新（“三舊”改造）管理暫行辦法的通知》（湛府規(guī)〔2021〕5號）、《中山市舊廠房改造升級實施細則（修訂）》等法律法規(guī)規(guī)章和相關(guān)政策。

　　三、適用范圍

　　本細則適用范圍為市轄區(qū),是指清城區(qū)(含高新區(qū))、清新區(qū)行政轄區(qū)，各縣（市）參照執(zhí)行。

　　四、本《細則》的制訂過程

　　為規(guī)范指導我市“三舊”改造工作，盤活存量土地資源，深入推進節(jié)約集約用地，切實推動新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型升級。在原《清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則》基礎(chǔ)上，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）〉的通知》（粵自然資函〔2021〕935號）等政策文件，參考借鑒了廣州、湛江、中山等市的做法，結(jié)合以往“三舊”改造項目工作推進中涉及的堵點難點問題，制定形成《清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則》。

　　本《細則》已征求了相關(guān)部門意見，通過網(wǎng)站進行了公開征求意見，并提請了市司法局進行合法性審查以及市市場監(jiān)督管理局進行公平競爭審查，且根據(jù)合法性審查反饋的意見進行了修改完善；同時，提請市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組會議和市政府常務會議審議，并審議通過。

　　綜上所述，本《細則》符合規(guī)范性文件的制定程序，符合上級有關(guān)政策文件的規(guī)定。

　　五、主要內(nèi)容

　　本細則總共十一章三十二條，第一章總則，含第一條至第二條，主要內(nèi)容為“三舊”政策適用范圍、機構(gòu)設置及職能；第二章標圖建庫，含第三條至第四條，主要內(nèi)容為納入標圖建庫的條件和申請入庫的辦理流程；第三章“三舊”改造規(guī)劃和年度實施計劃編制與審批，含第五條至第六條，主要內(nèi)容為專項規(guī)劃和年度計劃的編制內(nèi)容及審批機關(guān)；第四章“三舊”改造模式，含第七條至第九條，主要內(nèi)容為舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造可自行改造（合作改造）以及政府主導實施改造；第五章“三舊”改造方案編制和項目審批，含第十條至第十四條，主要內(nèi)容為改造方案編制內(nèi)容、涉及的規(guī)劃調(diào)整程序以及改造方案批準后的調(diào)整、延期的情形；第六章“三舊”用地審批，含第十五條至第十六條，主要內(nèi)容為“三舊”涉及的主體圖斑地塊、“三地”、“其他用地”報批以及涉及違法用地處罰標準；第七章土地及房屋的征收、補償、安置及糾紛處理，含第十七條至第十九條，主要內(nèi)容為“三舊”項目涉及房屋征收、補償標準以及征收糾紛處理；第八章土地出讓，含第二十條至第二十三條，主要內(nèi)容為“三舊”改造項目土地出讓方式；第九章鼓勵措施，含第二十四條至第二十六條，主要內(nèi)容為“三舊”項目土地出讓金優(yōu)惠以及分割發(fā)證、拓寬融資渠道等鼓勵政策；第十章政府監(jiān)管制度，含第二十七條至第二十九條，主要內(nèi)容為項目監(jiān)管、“三舊”改造資金監(jiān)管以及項目退出機制；第十一章附則，含第三十條至第三十二條，主要內(nèi)容為附則的規(guī)定。

　　本細則與《清遠市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則的通知》（清府辦函〔2019〕111號）相比較，主要修訂內(nèi)容如下：

　　（一）增加了納入標圖建庫圖斑的特殊情形以及審核的的具體流程。具體為：土地原權(quán)利人或其他市場主體擬實施改造的地塊，原權(quán)利人（土地所有權(quán)人、使用權(quán)人或者實際用地人）或其委托的市場主體需向縣級以上自然資源主管部門提出入庫申請。對于符合標圖建庫條件，改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，特別是貧困村改造用地，可將標圖建庫、年度計劃、項目改造方案以及完善用地手續(xù)材料一并上報審批。同時，簡化了審批流程，縮短了審批時間。

　　（二）增加了改造方案的主要內(nèi)容以及改造方案征求意見時相關(guān)單位的審查要點。具體為：“三舊”改造項目在征集改造意愿的基礎(chǔ)上，由縣級以上自然資源主管部門組織編制改造方案，原權(quán)利人、改造主體等相關(guān)主體可參與改造方案編制工作。改造方案基本內(nèi)容包含改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實施監(jiān)督。其中“工改工”項目需提供項目改造的總平面方案示意圖，明確擬拆除、新建建筑情況。涉及不可移動文物的,應按照文物保護相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。不可移動文物不得拆除,應按原狀修復。涉及不可移動文物保護范圍和建設控制地帶的建設工程應按照相關(guān)法律法規(guī)完成報批手續(xù)后方可實施。

　　（三）明確了“三舊”改造項目因成本效益難以平衡需要調(diào)規(guī)的具體流程。具體為：改造項目所在區(qū)級人民政府（含高新區(qū)管委會）負責改造成本核算工作，經(jīng)審核后確因效益無法平衡的，根據(jù)《清遠市控制性詳細規(guī)劃管理辦法》申請規(guī)劃調(diào)整及組織開展編制工作。開展規(guī)劃調(diào)整編制工作前，規(guī)劃調(diào)整方案編制主體需根據(jù)《清遠市控制性詳細規(guī)劃管理辦法》第十三條、第十四條開展必要性論證、啟動規(guī)劃調(diào)整等工作。市自然資源主管部門根據(jù)《清遠市控制性詳細規(guī)劃管理辦法》開展單元（社區(qū)）功能與空間布局、居住人口規(guī)模、公益性用地、建設容量、重點地段城市設計等控制內(nèi)容審查，并按程序報市政府批復。

　　（四）增加改造方案批復后需要調(diào)整、延期的情形，以及明確改造方案調(diào)整及延期的審批機關(guān)。具體為：已批準的方案，因改造范圍調(diào)整或用地規(guī)劃條件改變調(diào)整改造方案的可按照程序報市人民政府批準。

　　項目改造方案調(diào)整涉及拆遷補償安置等直接與村民利益相關(guān)內(nèi)容的，應當經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會或者成員代表會議表決通過后，按照程序報批。

　　對于市場主導的拆除重建類改造項目，市場主體已征得規(guī)定比例的原權(quán)利主體同意，但項目仍難以推進，或因規(guī)劃調(diào)整、土地整合等，在政府規(guī)定的期限內(nèi)無法與所有原權(quán)利主體達成搬遷補償協(xié)議的，該市場主體可申請將項目轉(zhuǎn)為由政府主導的方式推進。市縣級人民政府可在現(xiàn)有工作基礎(chǔ)上繼續(xù)推進土地、房產(chǎn)征收（收回）工作，并對經(jīng)核定的市場主體前期投入費用予以合理補償。

　　改造方案的延期。改造項目因政策調(diào)整、規(guī)劃調(diào)整或不可抗力未能在改造方案批復的有效期內(nèi)辦理供地手續(xù)，確需延長有效期的，由項目方在批復有效期結(jié)束前6個月按程序向區(qū)“三舊”改造主管部門申請，按程序報市人民政府批準。原則上延長有效期限為1年。

　　在批復規(guī)定期限內(nèi)，沒有實施拆遷和動工改造的項目，可申請退出。由改造主體向區(qū)“三舊”改造主管部門申請，報經(jīng)所在區(qū)級人民政府（含高新區(qū)管委會）審核同意，并報市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組批準后退出。并向項目所在的區(qū)級人民政府（含高新區(qū)管委會）申請退回項目保證金（不計利息）。

　　（五）明確“三舊”改造用地完善土地征收手續(xù)的涉及違法用地處罰標準問題。具體為：用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，符合國土空間規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實補償，依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實處理后，直接按照土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的,符合國土空間規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實補償，按照1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實處理后，直接按照土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

　　（六）增加公服改造的模式。具體為：其中公服改商住用途的項目由政府收儲。

　　六、咨詢方式

　　對本《細則》有疑問的市民，可向清遠市自然資源局聯(lián)系。聯(lián)系地址：清遠市清城區(qū)人民二路行政服務中心十二樓審批科二室；聯(lián)系電話：0763-3369337；郵箱：qysjxz@163.com。